任意売却(住宅ローンで苦しんでいる方)

任意売却(住宅ローンで苦しんでいる方

愛知県岡崎市で不動産売却を手がける「エステート・ラボ」が、任意売却についてご説明します。離婚や不慮の事故などさまざまな事情で、住宅ローン返済にお困りの場合、競売にかけられる前に任意売却する方法が選べます。競売より市場価格に近い価格で売却することが可能です。住宅ローントラブルを抱えている方は、まずは当社にご相談ください。

任意売却とは

競売にかけられる前に任意売却する選択を!

競売にかけられる前に任意売却する選択を!

住まいは生涯の中でもっとも大きなお買い物。ゆえに住宅ローンの返済期間は何十年と続きます。たとえば予想外の病気や不慮の事故、リストラ、離婚などやむを得ない事情で、住宅ローンの支払いが困難になることは珍しくありません。ローンの支払いが滞ると、金融機関は抵当権がついた不動産を差し押さえ、競売にかけて資金の回収を図ります。

競売にかけられてしまうと、市場価格より3~5割ほど安い値段で取引され、手元に資金が残らず、生活再建もままなりません。競売にかけられる前であれば、任意売却するという方法が可能です。債務者と債権者の合意に基づき、不動産を売却する方法で、任意売却なら競売より高い値段で売却することができます。

任意売却が可能な期間

任意売却するには期限がある!

任意売却するには期限がある!

任意売却はいつでもできる方法ではなく、期限があります。競売が開始されると、任意売却できず自宅を失うことになってしまいます。そうなる前に早めに相談することが必要です。滞納の期間による任意売却の可否については、以下の表を参考にしてください。

任意売却可能 滞納前 リストラや離婚などで資金繰りが苦しく、何とか返済しているが、滞納のリスクが増加しています。生活再建のために早めに相談することが必要です。
滞納3ヶ月以内 滞納により金融機関から督促状や一括弁済通知が届くようになります。何もしないと競売にかけられる可能性が高いです。任意売却の相談をおすすめします。
滞納4ヶ月以内 競売を開始する通知が届きます。通知から4~5ヶ月で競売にかけられます。任意売却の最後のチャンスです。
滞納5ヶ月以上 裁判所から競売の執行官が物件調査に訪れます。不動産関係者が来る場合もあります。こうなる前に任意売却の相談をお急ぎください。
任意売却不可 競売開始・入札 競売が開始されると立ち退きを強制されます。任意売却はできません。入札で落札した人に物件の所有権が移動します。

任意売却と競売の比較

任意売却は競売より高く売れてメリットが多い!

任意売却は競売より高く売れてメリットが多い!

任意売却も競売と同じく、物件を売却して手放すことに違いはありません。しかし、競売より高く売却することができて、その他にも多くのメリットがあります。競売と任意売却の違いについては、以下の表を参考にしてください。

項目 競売 任意売却
売却価格 市場価格より5~7割程度のことが多く、はるかに安い価格で売却される。 市場相場に近い価格で売却することが可能。
ローン残債 任意売却より残債を多く抱える可能性が高い。 競売よりも売却価格が高いため、残債を減らせる可能性が高い。
ローン残債の返済 返済方法の交渉は不可で、競売後も支払いの負担が続く可能性がある。 返済方法の交渉が可能で、無理のない分割返済の交渉ができる。
プライバシー 新聞や公告、ネット上に公開され、周囲に競売が知られる可能性がある。 秘密厳守で進められるので、周囲に知られず、売却が可能。
立ち退きの強制 落札者が決まると、相手の都合で立ち退きを強制される。 事前協議で交渉が可能。立ち退きを無理に強制されることはない。
引越し費用 引越し費用を捻出できる可能性はほぼゼロ。 交渉次第で引越し費用を捻出できるケースがある。
生活再建計画 競売のペースで売却が進み、生活再建の計画は立てづらい。 新たな生活再建の準備金を手元に残すことも可能で、再スタートが切れる。

任意売却のメリット・デメリット

必ず任意売却できるとは限らないことに注意!

必ず任意売却できるとは限らないことに注意!

競売よりメリットが多い任意売却ですが、状況によっては任意売却できない場合もあります。任意売却のその他のメリットとデメリットについてご説明します。

メリット
任意売却は費用負担がない

抵当権抹消費用や仲介料など売却に必要な費用は、売却価格で精算されるため、お客様の費用負担はありません。

引越し費用は20万円程度可能

債権者との話し合い次第ですが、引越し費用として20万円程度受け取ることができます。

競売から任意売却へ切り替えも可能

競売が開始されても、債権者と交渉することで競売を取り下げ、任意売却に切り替えることは可能です。

デメリット
任意売却に応じないケースがある

入札期日前など交渉時間が取れない場合は、債権者が競売を取り下げないことがあります。他にも何らかの理由で任意売却に応じないケースが稀にあります。

連帯債務者や保証人の同意がない

ローン債務の連帯債務者や保証人がいる場合、連絡がつかない、または同意が得られないと任意売却ができないことがあります。

売却価格の折り合いがつかない

債権者が売却価格の決定権を持つため、市場の相場を大幅に上回る希望価格を提示するなど、売却価格の折り合いがつかない場合は任意売却ができません。

この他、状況によっては任意売却ではなく、通常の不動産売却が可能なケースがあります。まずはエステート・ラボにご相談ください。

離婚による住宅ローントラブル

離婚後も住宅ローンの契約は有効

離婚しても住宅ローンの返済は残る!

離婚しても住宅ローンの返済は残る!

住宅ローン返済中に離婚することになり、互いに別々の生活をすることになっても、住宅ローンの契約は生きています。契約者は離婚前と同じく、住宅ローンを支払い続けなければなりません。住宅ローンの契約の変更は銀行の承諾が必要です。夫が名義人で離婚後も夫がその家に住み続ける場合は、特に問題はありません。ただし、夫が名義人で離婚後は妻がその家に住み続ける場合は、問題になることが考えられます。住宅ローンの返済は家に住む人が支払うことが前提で、銀行の承諾が得られない可能性があるためです。

トラブルを避けるには、住宅ローンの契約名義人を妻に変更する方法がありますが、妻が専業主婦の場合は収入が確保されないとして、名義変更が認められないケースがあります。妻が子どもと一緒に住む場合は、夫が養育費を払い続けることで家に住み続けられますが、住宅ローンを完済するまで支払うことが前提です。夫が再婚してしまうと返済が困難になる可能性があるので、公正証書を作成するか、夫に保証人をつけるという方法で、支払いの滞納を回避することが可能です。

離婚後は売却利益で住宅ローン返済

任意売却で住宅ローン返済という方法もある!

任意売却で住宅ローン返済という方法もある!

離婚後、夫も妻も家に住まない場合は不動産を売却し、売却益で住宅ローン返済に充てることができます。ただし、売却益がローン残債を上回れば、財産分与の対象となり、ローン残債を下回れば、ローンの支払いは続けることになります。任意売却にすれば、住宅ローンの支払いが多少残っても、返済方法を交渉することで無理のない返済が可能です。銀行としても競売の手間がなくなり、確実に返済してもらうことが可能です。

離婚後に連帯保証人を外すには

ローンの借り換えで連帯保証人から外れる!

ローンの借り換えで連帯保証人から外れる!

住宅ローン契約時に夫婦のどちらかが名義人、または連帯保証人になるケースがあります。連帯保証は住宅ローンの完済時にしか解除されないため、離婚後も住宅ローンが完済していなければ、連帯保証人の責任を負うことになります。連帯保証を解除するには、代わりの連帯保証人を見つけるしかなく、一般的に連帯保証人を外れることはとても難しいことです。離婚後に連帯保証人から外れるには、名義人単独の収入による住宅ローン契約に借り換える方法があります。契約内容で連帯保証を外してしまうことができます。

エステート・ラボはやむを得ない事情で、不動産売却をお考えのお客様のお話をじっくり伺い、最善のご提案をさせていただきます。まずはお気軽にご相談ください。